Les principes clés du bail commercial (1/3)

Lors de votre recherche de bureaux, et plus précisément, lors de la négociation de votre bail commercial, il est essentiel de connaître d'une part, les principes réglementaires clés du bail et d'autre part, les us et coutumes en la matière. LEASEO vous éclaire sur le sujet en quelques termes simples.

Quelles sont les principales latitudes de négociation avant la signature du bail de vos futurs bureaux ?

Le bail triple net 

Le bail triple net n'est pas un type de bail en soit, au sens juridique. Toutefois, à quelques exceptions près, tous les baux commerciaux intègrent le principe du bail triple net.

Quel est son principe ?

Le bail triple net traduit le principe que l'ensemble des charges et taxes liées au fonctionnement ou l'entretien de l'immeuble est intégralement supporté par le locataire. Ces charges sont calculées au prorata de la surface occupée par le locataire dans l'immeuble.

Le bail triple net est net donc de charges, de taxes et de travaux pour le propriétaire. Le propriétaire n'a donc théoriquement aucuns frais à payer pendant toute la durée de la location, hormis ceux liés à l'article 606 du code civil ; comprenez ici les réparations structurelles liées au squelette de l'immeuble.

Heureusement, depuis la Loi Pinel de 2014, et dans un souci de transparence, l'ensemble des charges et taxes à refacturer doit être clairement stipulé dans le bail, et peut potentiellement faire l'objet d'une négociation entre bailleur et preneur avant la signature d'un bail.

En amont de la signature du bail, le locataire peut donc demander au Bailleur la liste des travaux prévus dans l'immeuble durant les 3 prochaines années, et ce pour :

• Évaluer la répercussion potentielle des travaux sur le montant des charges et du loyer.
• Éviter les mauvaises surprises, comme un ravalement de façade par exemple.
• Négocier une potentielle limitation des charges avec le Bailleur avant la signature du bail. De manière générale, les propriétaires sont assez fermés à ce genre de pratique, mais dans certains cas, il est possible de caper la hausse des charges (on parle alors de plafonnement). Cela peut être le cas lorsque les charges sont déjà particulièrement élevées (d'autant plus si celles-ci n'ont fait que croître durant les trois dernières années) ou bien pour des surfaces pour lesquelles la durée de commercialisation devient longue car mal situés par exemple. Dans ce cas, le Bailleur demande souvent à ce que ce plafonnement soit au moins indexé sur un indice à déterminer.

Par ailleurs, il faut également se méfier des immeubles qui sont très anciens, car cela peut signifier que des travaux seront probablement à prévoir, ce qui peut être un signe d'évolution à la hausse des charges.