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Les principes clés du bail commercial (2/3)

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Virginie DAMOIS
Directrice Paris Centre Est - Rive Gauche

Les principes clés du bail commercial (2/3)

Lors de votre recherche de bureaux, et plus précisément, lors de la négociation de votre bail commercial, il est essentiel de connaître d'une part, les principes réglementaires clés du bail et d'autre part, les us et coutumes en la matière. LEASEO vous éclaire sur le sujet en quelques termes simples.

Quelles sont les principales latitudes de négociation avant la signature du bail de vos futurs bureaux ?

 

La franchise de loyer

 

La franchise de loyer définit une période négociée entre bailleur et preneur durant laquelle le locataire n'est pas redevable de son loyer auprès du bailleur (en général pour couvrir la période relative aux travaux d'aménagement du locataire). La plupart du temps, les charges et taxes restent toutefois à la charge du locataire durant cette période.

 

Cette gratuité de loyer est demandée par le futur locataire lors du dépôt de son dossier de candidature auprès du bailleur, en amont de la signature du bail, et plus généralement au sein de la lettre d'intérêt.

 

Pourquoi demander une franchise de loyer ?

 

  • La franchise contre travaux effectués par le locataire : il est préconisé dans le cadre d'une franchise de loyer contre travaux d'annexer un devis qui permettra de justifier de la franchise auprès du bailleur, ce qui renforcera votre dossier. En pratique, il s'agit souvent de travaux de peintures / sols. N'hésitez pas dans le cadre de travaux plus lourds (notamment de décloisonnement / recloisonnement de certaines pièces) à joindre un plan avec les modifications souhaitées afin d'avoir la validation du bailleur avant le commencement des travaux.

Attention toutefois à certains travaux d'ordre esthétique ou bien de travaux liés à votre activité pour lesquels le Bailleur ne souhaitera probablement pas participer à la franchise de loyer : Si vous souhaitez par exemple poser du parquet dans vos bureaux parce que vous trouvez cela plus qualitatif ou bien parce que certains de vos salariés sont allergiques aux acariens, sachez que le Bailleur ne prendra probablement pas en charge ce poste de coût, ou tout du moins pas entièrement. En effet, ce dernier part du postulat que la pose d'un parquet n'est pas indispensable pour exercer l'activité concernée et que ces travaux sont purement esthétiques. En revanche, dans le cadre d'une rénovation plus ordinaire, par exemple, le remplacement de la moquette, le Bailleur sera plus enclin à une participation qui lui sera moins couteuse et qui lui restera acquise à la sortie du locataire, valorisant ainsi son bien.

 

  • La franchise de complaisance (sans travaux) : Dans certains cas, le preneur peut en effet réclamer une franchise de complaisance au bailleur afin de pouvoir bénéficier d'une période de gratuité. La plupart du temps, celle-ci est demandée par le Preneur en contrepartie de plusieurs éléments profitant au bailleur :

 

    - Un engagement ferme du Preneur sur un bail de 6 ou 9 ans ferme, ce qui constitue un élément sécurisant pour le Bailleur qui lui permet en outre de mieux amortir cette franchise.

 

    - Une signature avec prise d'effet immédiate, évitant une vacance locative ;

 

    - Une prise à bail sur un actif compliqué (il peut s'agir d'une surface aveugle ou manquant de hauteur-sous-plafond par exemple, une durée de commercialisation longue car inadéquation entre le bien et le loyer demandé / secteur excentré manquant de services / charges élevées,) ... Un propriétaire conscient et mature sur son bien préfèrera dans ce cas accorder de la franchise pour éviter un vide locatif et ainsi faciliter la conclusion du deal.

 

    - Une candidature saine, c'est-à-dire la prise à bail par une société bien ancrée dans son secteur d'activité et qui a les reins solides (on considère qu'une structure est considérée comme « solide » lorsque celle-ci dispose de plus de 5 ans d'activité avec des bilans positifs (société bénéficiaire) et dont le chiffre d'affaires est en constante hausse avec des disponibilités (trésorerie).

 

Pour faire simple, l'octroi de la franchise par le Bailleur doit, dans tous les cas, faire l'objet d'une contrepartie.

 

Attention néanmoins à ne pas trop jouer avec le feu ! Le marché actuel étant sous-offreur, un locataire trop gourmand dans sa demande de franchise peut voir son dossier refusé par le bailleur au bénéfice d'une proposition plus compétitive.

 

Sollicitez votre conseil qui pourra ajuster la proposition de franchise en fonction de l'état du marché et de l'offre pour laquelle vous vous portez candidat (durée de vie de l'offre / dossiers en cours / état de l'immeuble / localisation de la surface / type de bail / type de propriétaire / contexte économique).

 


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