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Les principes clés du bail commercial (3/3)

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Virginie DAMOIS
Directrice Paris Centre Est - Rive Gauche

Les principes clés du bail commercial (3/3)

Le dépôt de garantie

 

Le dépôt de garantie est une somme que le bailleur encaisse auprès du futur preneur lors de la signature d'un bail commercial et restituée à son terme.

 

À combien s'élève-t-il ?

 

Le dépôt de garantie est, au minimum, de 3 mois de loyer hors taxes et hors charges, soit un terme de loyer lorsque le loyer est payable trimestriellement. Au-delà de deux termes de loyer, les sommes payées d'avance portent intérêts (taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres).

 

Cette somme permet au propriétaire de couvrir les éventuels manquements liés aux obligations du locataire dans le cadre de son bail commercial. S'il y a des dégradations dans les locaux, le bailleur ne reversera pas l'intégralité de la somme au locataire, et se verra dans l'obligation de déduire les frais occasionnés par la remise en état sur le dépôt de garantie.

 

Il est de coutume de le verser par chèque à l'ordre du bailleur, mais un virement est possible dans la mesure où il est anticipé et que vous pouvez justifier du virement auprès du propriétaire. Sachez que c'est le versement du dépôt de garantie qui rend exécutoire le bail.

 

Le bailleur a, au plus tard, quelques mois après la fin du Bail, pour restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire.

 

Attention, le dépôt de garantie est à distinguer de la Garantie Bancaire à Première Demande (GAPD).

 

La Garantie Bancaire autonome à Première Demande (GAPD)

 

La GAPD est une immobilisation de trésorerie sur un compte bloqué auprès de la banque du locataire. Cette somme est généralement immobilisée durant toute la durée du Bail.

 

La GAPD est utilisée par le bailleur en cas de défaut de paiement du loyer et des charges par le preneur. En cas d'impayé, le bailleur contactera l'établissement bancaire du locataire qui, à première demande, lui restituera la somme qu'il n'aurait pas perçue. La GAPD se distingue en cela de la caution bancaire classique par le fait que le propriétaire n'aura pas besoin de justificatif particulier de non-paiement à fournir à la banque pour débloquer la somme cautionnée. Attention, pour être non attaquable, la GAPD ne doit faire référence à aucun engagement du futur locataire au risque d'être requalifiée en caution bancaire simple.

 

À combien s'élève-t-elle ? Peut-on la négocier ?

 

La GAPD peut être négociée en amont de la signature du bail, lors de la mise en place du dossier de candidature, et plus précisément au sein de la lettre d'intérêt récapitulant l'ensemble des conditions juridiques et financières du bien sur lequel le candidat se positionne.

Son montant peut varier mais s'élève généralement entre 3 mois et 1 an de loyer HT HC ou parfois TTC et charges comprises. Sa durée est souvent fonction de la solvabilité de la structure et son ancienneté.

Un bailleur peut réclamer une GAPD plus importante auprès d'une société jeune (moins de 5 ans), cette dernière ne pouvant justifier de vision à moyen/long terme de la bonne santé de la structure en question.

 

Elle est souvent exprimée en équivalence loyer ; par exemple "une GAPD équivalente à 6 mois de loyer HT HC sur la durée du bail".

 

Cette somme devra être bloquée dans un établissement bancaire Français de premier rang (ou reconnu) afin d'assurer une sérénité pour le bailleur, et surtout une rapidité pour récupérer les fonds le cas échéant.


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