FAQ / Foire aux questions

Qu'est ce qu'un bail commercial?

Bail de 9 ans minimum qui s'adresse à une société immatriculée au registre du commerce, ou au répertoire des métiers s'il s'agit d'un artisan.


Avantage : Il confère une extrême protection au Preneur en lui octroyant la "propriété commerciale" qui lui permet notamment de bénéficier du droit au renouvellement. Le Preneur a la possibilité de résilier son bail tous les 3 ans à la date d'anniversaire du bail, par acte extrajudiciaire uniquement, au minimum 6 mois à l'avance.


Inconvénient : Dans le cadre d'un bail commercial, l'ensemble des charges et travaux de réparation et d'entretien sont à la charge du Preneur. Pour le propriétaire, le bail doit être net de toutes charges : bail triple net.

Qu'est ce qu'un bail dérogatoire ("dit précaire")?

Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux. Sa durée maximum est de 36 mois.


Avantage : Les durées du bail et du préavis sont fixées contractuellement entre les parties, ce qui offre davantage de souplesse.


Inconvénient : Il ne confère pas au Preneur la "propriété commerciale", qui permet au locataire de se maintenir dans les lieux et ainsi protéger son fonds de commerce.

A quel moment dois-je commencer ma recherche de bureaux?

Il y a plusieurs étapes dans la recherche d'une surface de bureaux:


1. La définition du cahier des charges, qui doit être en phase avec les besoins de l'entreprise d'une part, avec le marché d'autre part.


2. Les visites : En immobilier d'entreprise les visites se font en général en semaine et peuvent consommer du temps. Afin d'optimiser la gestion de votre temps, Leaseo fait en sorte de grouper les visites (séries de visites entre 3 et 8 offres; comptez entre 1h et 4h).


3. La constitution et l'envoi  du ou des dossiers de candidatures au(x) bailleur(s).


4. La négociation financière


5. La négociation juridique (sur le bail)


6. La signature


Le projet s'étale donc entre 1 et 5 mois pour la recherche d'une surface de bureaux comprise entre 100 et 800m². Davantage pour les projets de + de 800m².

Puis-je déposer plusieurs dossiers de candidature en même temps?

Oui. c'est une pratique courante en immobilier d'entreprise. En général, les utilisateurs déposent 2 à 3 dossiers de candidature. En location de bureaux, l'utilisateur et le bailleur ne sont engagés que lorsque le bail est signé.

Dois-je faire appel à plusieurs sociétés de conseil en immobilier d'entreprise?

Pas nécessairement. Leaseo donne accès aux utilisateurs à l'ensemble des offres de bureaux disponibles dans Paris. Les commercialisateurs de la place mutualisent leurs dossiers afin de réaliser des affaires dites "en inter cabinet". Cette pratique a le double avantage suivant:


- Donner l'accès aux utilisateurs à l'exhaustivité des offres de bureaux disponibles


- Garantir aux mandants (bailleurs), que le dossier de l'offre de bureaux est diffusé auprès de l'ensemble des acteurs susceptibles d'être en contact avec des sociétés en recherche de bureaux.


Choisissez votre conseil, en fonction de son professionnalisme, de sa réactivité et de sa capacité à défendre vos intérêts.

Quels sont les documents à fournir pour constituer un dossier de candidature?

Les documents à fournir dans le cadre d'une candidature pour la location de bureaux sont les suivants:


- Un courrier d'intérêt signé sur papier en-tête reprenant les termes de la proposition


- Un extrait Kbis


- Une copie des statuts de la société


- Un R.I.B


- Les trois derniers bilans et comptes de résultat


- Une présentation de votre société

Qu'est ce qu'une garantie bancaire?

Une garantie bancaire est un acte qui garantit au Bailleur, le paiement des loyers en cas de défaut de paiement du Preneur. Le montant et la durée de cette garantie fait l'objet d'une négociation entre les parties. La mise en place d'une garantie bancaire représente un coût pour le Preneur.

A quoi sert le dépôt de garantie?

Le dépôt de garantie sert à garantir les dommages potentiels liés à la location de bureaux. Il couvre également les manquements du locataire à ses obligations, définies dans le bail.

Quel est le montant des honoraires d'agence?

Les honoraires de commercialisation dans le cadre d'une location de bureaux s'élèvent à 30% HT du loyer annuel HT HC. Cette somme est soit partagée entre le Bailleur et le Preneur (15%/15%; 10%/20% etc.) soit à la charge exclusive du Preneur. La répartition de cette rémunération est définie dans le mandat qui lie le propriétaire au commercialisateur.


 


Dans le cadre d'une vente de bureaux, les honoraires de commercialisation sont généralement compris entre 2 et 5 % HT du prix de vente hors droits.

Quels sont les leviers dans le cadre d'une négociation financière?

Les leviers de négociation sont multiples:


 


- le loyer : certains propriétaires investisseurs préfèreront négocier un loyer progressif, c'est-à-dire un loyer qui augmente chaque année pendant la première période ferme du bail, mais conserver un loyer dit "facial" le plus élevé possible.


 


- La franchise de loyer correspond à des mois de loyers gratuits et est accordée pour financer des travaux de rénovation ou d'aménagement qui seront effectués par le Preneur. Elle peut également être commerciale, et permet ainsi de faire baisser le coût de la location.


NB : la franchise de loyer s'exprime HT et HC, les charges et taxes restent dues pendant cette période.


 


- La remise des clés anticipée : il s'agit d'une franchise de loyer déguisée, qui n'apparaît pas toujours au bail. Le futur locataire doit en revanche remettre au bailleur une attestation d'assurance avant de rentrer dans les lieux.


 


A noter : Dans le cadre d'un bail commercial, certains bailleurs - en fonction de leur stratégie - sont prêts à consentir des efforts financiers supplémentaire en contrepartie d'un engagement ferme du Preneur sur une durée supérieure à 3 ans.


 

Qui paye l'impôt foncier?

L'impôt foncier est appelé chaque année auprès du propriétaire. En location de bureaux et plus précisément dans le cadre d'un bail commercial, l'impôt foncier est généralement refacturé au locataire.

Qui paye la taxe bureaux?

La taxe bureau est appelée chaque année auprès du propriétaire. En location de bureaux, elle est dans la pratique systématiquement refacturée au Preneur.

A combien s'élève la taxe bureau dans Paris?

Depuis le 1er janvier 2015, le montant de la taxe bureaux dans Paris s'élève à 17,08 euros HT / m²/ an.

Que recouvrent les articles 605 et 606 du code civil?

L'article 605 du Code Civil désigne les petites réparations : "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu."


(source: www.legifrance.gouv.fr)


 


L'article 606 du Code Civil désigne quant à lui les grosse réparations : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. "


(source : www.legifrance.gouv.fr )


 


En location de bureaux il est d'usage de préciser dans le bail que les travaux relevant de l'article 605 du Code Civil restent à la charge du Preneur. La prise en charge des travaux relevant de l'article 606 du Code Civil, lorsqu'elle n'est pas à la charge du Bailleur par défaut, fait l'objet d'une négociation entre les parties.

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