Comment choisir le quartier de ses bureaux à Paris ?

Choisir ses bureaux à Paris ne consiste pas seulement à trouver la bonne surface au bon prix. Le choix du quartier peut avoir un impact direct sur l'accessibilité de l'entreprise, son image, le quotidien des collaborateurs et, bien sûr, le budget immobilier.

Entre les quartiers centraux, le Quartier Central des Affaires (QCA), les secteurs plus résidentiels ou les arrondissements périphériques, les possibilités sont nombreuses. Le bon emplacement dépend avant tout de votre activité, de vos besoins et de votre cahier des charges.

Chez Leaseo, courtier spécialisé en immobilier d'entreprise, nous accompagnons les entreprises parisiennes dans leurs projets immobiliers depuis 2015. Avec plus de 1 300 entreprises accompagnées, nos consultants constatent qu'il n'existe pas un quartier idéal pour toutes les entreprises : le bon secteur est celui qui offre le meilleur équilibre entre localisation, budget, surface, accessibilité et environnement de travail.

L'essentiel à retenir

Pour choisir le quartier de vos futurs bureaux à Paris, cinq critères doivent principalement être étudiés :

• Votre activité et l'image recherchée : certains secteurs correspondent davantage à certains positionnements ou écosystèmes professionnels.
• Votre budget : les écarts de loyers peuvent être importants d'un arrondissement, voire d'un quartier, à l'autre.
• La surface recherchée : l'offre disponible n'est pas identique partout dans Paris.
• L'accessibilité : métro, RER, gares et connexions avec les autres secteurs de Paris peuvent peser dans le choix.
• L'environnement de travail : restaurants, commerces et services contribuent aussi à l'attractivité d'une adresse.

Le conseil de Leaseo : définissez votre cahier des charges suffisamment tôt. Plus les critères sont clairement établis en amont, plus il est facile d'identifier les quartiers réellement compatibles avec votre projet.

| En savoir plus : 10 conseils pour choisir vos bureaux |

Choisir un quartier adapté à votre activité

L'activité de l'entreprise est souvent l'un des premiers éléments à prendre en compte.

Paris est composé de nombreux quartiers tertiaires ayant chacun leur identité, leur typologie d'immeubles et leur environnement économique. Une entreprise recevant régulièrement des clients peut, par exemple, accorder davantage d'importance à l'image de son adresse et à sa centralité. Une autre privilégiera plutôt un environnement dynamique ou un quartier facilitant les déplacements quotidiens de ses équipes.

Le choix ne doit cependant pas reposer uniquement sur l'image traditionnellement associée à un quartier. Deux entreprises exerçant la même activité peuvent avoir des besoins immobiliers très différents.

La fréquence d'accueil de clients, l'organisation des équipes, les déplacements professionnels ou encore le positionnement de l'entreprise doivent également entrer dans la réflexion.

À Paris, plusieurs grands secteurs tertiaires peuvent notamment être étudiés :

• les 1er et 8e arrondissements, recherchés notamment pour leur centralité et leur image ;
• Opéra, Chaussée d'Antin et le 9e arrondissement, pour leur accessibilité et leur position centrale ;
• Bourse, Sentier et le 2e arrondissement, pour leur environnement tertiaire particulièrement dynamique ;
• les 16e et 17e arrondissements, qui proposent également une offre importante de bureaux dans l'ouest parisien ;
• des secteurs plus périphériques, qui peuvent constituer une alternative lorsque le budget ou la disponibilité des surfaces impose d'élargir la recherche.

L'objectif n'est donc pas nécessairement de rechercher le quartier le plus réputé, mais celui qui correspond réellement au fonctionnement et au positionnement de l'entreprise.

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Définir le budget consacré à vos bureaux

Le budget constitue naturellement l'un des principaux critères de localisation.

Les valeurs locatives peuvent varier fortement selon les arrondissements, les quartiers, mais également selon la qualité de l'immeuble, l'état des bureaux, leur configuration ou les prestations proposées.

Il est donc préférable de définir dès le début de la recherche le budget immobilier maximal que l'entreprise souhaite consacrer à ses locaux.

Pour comparer les différents secteurs, vous pouvez consulter notre observatoire des prix des bureaux à Paris, alimenté à partir des offres présentes dans notre base.

Que faire lorsque le quartier souhaité dépasse votre budget ?

C'est un arbitrage fréquent dans une recherche de bureaux.

💡 Le regard de Leaseo

Lorsque le budget et le cahier des charges ne sont pas compatibles avec le secteur initialement recherché, nous étudions généralement deux possibilités avec l'entreprise :

• élargir la recherche à des arrondissements plus périphériques, susceptibles de proposer des valeurs locatives plus accessibles ;
• réduire la surface recherchée, lorsque l'organisation et les besoins de l'entreprise le permettent.

L'objectif n'est pas nécessairement d'abandonner immédiatement le quartier souhaité. Il s'agit d'identifier le compromis ayant le moins d'impact sur le projet de l'entreprise.

| En savoir plus : Le budget à prévoir pour louer des bureaux à Paris |

Adapter le quartier à la surface recherchée

La surface nécessaire constitue un autre élément à prendre en compte.

Toutes les typologies de bureaux ne sont pas disponibles dans les mêmes proportions dans chaque secteur parisien. La localisation ne dépend donc pas uniquement du nombre de salariés, mais aussi du type d'espace recherché et de l'offre disponible au moment de la recherche.

💡 L'observation de Leaseo

Dans notre activité, l'activité de l'entreprise et son cahier des charges sont généralement plus déterminants que sa seule taille pour choisir un quartier.

Nous retrouvons néanmoins beaucoup d'offres correspondant à des recherches de petites et moyennes surfaces, notamment entre 50 et 250 m², dans les secteurs centraux et de l'ouest parisien comme les 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements.

Avant de déterminer précisément votre zone de recherche, il est donc utile d'évaluer la surface réellement nécessaire à votre entreprise.

Pour cela, vous pouvez utiliser le calculateur de surface de bureaux Leaseo.

Vérifier l'accessibilité du quartier

L'adresse peut sembler idéale sur une carte et se révéler moins pratique au quotidien.

L'accessibilité doit donc faire partie des critères étudiés lors du choix du quartier : nombre de lignes de métro disponibles, proximité du RER, accès aux principales gares parisiennes ou encore connexions avec les autres secteurs de la capitale.

Une entreprise dont les clients ou partenaires viennent régulièrement de l'extérieur de Paris pourra, par exemple, accorder davantage d'importance à la proximité d'une gare. À l'inverse, une entreprise dont l'activité se concentre essentiellement dans Paris pourra privilégier la centralité et les correspondances entre plusieurs lignes de métro.

Chez Leaseo, nous partons avant tout du secteur défini initialement par l'entreprise dans son cahier des charges, puis nous étudions les possibilités immobilières disponibles dans ce périmètre et les éventuelles alternatives lorsque celui-ci se révèle trop contraignant.

Observer l'environnement autour des bureaux

Le choix d'un quartier ne se limite pas à l'immeuble.

Restaurants, commerces, salles de sport, cafés et autres services participent au quotidien des collaborateurs et peuvent contribuer à l'attractivité des bureaux.

Ce critère est particulièrement important lorsque les équipes sont présentes régulièrement sur site. Un immeuble répondant parfaitement au cahier des charges peut perdre une partie de son intérêt si son environnement est peu adapté aux usages de l'entreprise.

Lors des visites, il peut donc être utile de consacrer quelques minutes à l'environnement immédiat : possibilités de déjeuner, commerces, animation du quartier, accessibilité réelle depuis le métro ou encore qualité des espaces publics.

Quel quartier de Paris choisir selon vos priorités ?

Il n'existe pas de classement universel des meilleurs quartiers pour installer ses bureaux. Certains secteurs peuvent néanmoins être étudiés en priorité selon l'objectif recherché.

Ce tableau constitue un point de départ. À l'intérieur d'un même arrondissement, les caractéristiques et les valeurs locatives peuvent varier sensiblement d'un quartier à l'autre.

Pour approfondir votre réflexion, vous pouvez notamment consulter nos guides consacrés aux quartiers tertiaires du 9e arrondissement et aux quartiers tertiaires du 2e arrondissement.

Pourquoi faut-il anticiper le choix de son quartier ?

Le choix de la localisation intervient idéalement avant le lancement effectif de la recherche, au moment de construire le cahier des charges.

Il faut notamment déterminer :

• la surface nécessaire ;
• le budget disponible ;
• la date d'installation souhaitée ;
• le ou les secteurs recherchés ;
• la configuration des espaces ;
• les contraintes particulières liées à l'activité ou à l'organisation de l'entreprise.

💡 Le point de vigilance de Leaseo : l'anticipation du cahier des charges

L'un des principaux points de vigilance que nous constatons concerne l'anticipation de la recherche et la définition du cahier des charges.

Plus ces critères sont définis tôt, plus il est facile d'identifier les secteurs réellement compatibles avec le projet. Une recherche engagée tardivement ou sur un périmètre très contraint réduit mécaniquement le nombre d'options disponibles et peut conduire l'entreprise à devoir faire davantage de compromis sur la localisation, la surface ou le budget.

Il est donc préférable de confronter suffisamment tôt le quartier souhaité à la réalité de l'offre disponible.

Faut-il choisir d'abord le quartier ou d'abord les bureaux ?

Dans la plupart des projets, les deux réflexions doivent avancer ensemble.

Commencer avec un secteur géographique permet de cadrer la recherche, mais celui-ci ne doit pas devenir une contrainte absolue si les bureaux disponibles ne correspondent pas au cahier des charges.

Une entreprise peut ainsi préférer un très bon bureau situé quelques stations de métro plus loin plutôt qu'un local moins adapté uniquement pour conserver l'adresse initialement envisagée.

C'est précisément tout l'intérêt de comparer plusieurs scénarios avant de prendre une décision : quartier, surface, qualité des bureaux et budget doivent être arbitrés ensemble.

FAQ - Choisir le quartier de ses bureaux à Paris

Quels critères regarder pour choisir le quartier de ses bureaux ?

Les principaux critères sont l'activité de l'entreprise, son budget, la surface recherchée, l'accessibilité du secteur et son environnement. Le poids accordé à chacun dépend du cahier des charges et des priorités de l'entreprise.

Quel quartier choisir pour installer son entreprise à Paris ?

Il n'existe pas de quartier idéal pour toutes les entreprises. Le QCA, les 1er, 2e, 8e et 9e arrondissements offrent une forte centralité, tandis que d'autres secteurs peuvent être privilégiés selon le budget, la surface disponible, l'activité ou les besoins d'accessibilité.

Comment choisir entre deux quartiers pour ses bureaux ?

Comparez les deux secteurs sur des critères identiques : loyer, coût global d'occupation, disponibilité des surfaces adaptées, transports, environnement et adéquation avec l'activité de l'entreprise. Cette comparaison permet d'éviter de prendre une décision sur le seul critère de l'adresse.

Que faire si les bureaux du quartier recherché sont trop chers ?

Deux principaux arbitrages peuvent être étudiés : élargir la recherche à des arrondissements plus périphériques ou réduire la surface recherchée lorsque cela est compatible avec les besoins de l'entreprise.

La taille de l'entreprise détermine-t-elle le quartier à choisir ?

Pas nécessairement. Le cahier des charges, l'activité, le budget et la surface recherchée sont généralement plus déterminants que le seul nombre de salariés.

Trouvez le quartier adapté à votre projet avec Leaseo

Le choix du quartier constitue une étape importante, mais il doit toujours être mis en perspective avec la réalité du marché et les bureaux effectivement disponibles.

Leaseo accompagne les entreprises dans la définition de leur cahier des charges, la sélection des secteurs, l'identification des offres, l'organisation des visites et la négociation de leurs futurs bureaux à Paris.

Vous avez un projet de recherche de bureaux ? Confiez votre recherche à Leaseo.