Article 605 du Code civil : les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier

Définition :

« L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

Que signifie l'article 605 du Code civil ?

L'article 605 du Code civil pose le principe de répartition des réparations entre l'usufruitier et le propriétaire (nu-propriétaire). L'usufruitier, celui qui jouit du bien, n'assume que les réparations d'entretien courant. Les grosses réparations, définies par l'article 606, restent à la charge du propriétaire. Exception : si les grosses réparations résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier depuis l'ouverture de l'usufruit, ce dernier en devient aussi responsable.

Quelles sont les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier ?

Le Code civil ne dresse pas de liste des réparations d'entretien : il précise, à l'article 606, que « toutes les autres réparations » que les grosses réparations sont d'entretien. La jurisprudence les définit comme les dépenses destinées à maintenir le bien en bon état. On y retrouve notamment :

• l'entretien courant des installations (plomberie, électricité, chauffage) ;
• les menues réparations et remplacements liés à l'usage (joints, robinetterie, peintures) ;
• le nettoyage et la maintenance des équipements ;
• les réparations rendues nécessaires par un défaut d'entretien.

Articles 605 et 606 : réparations d'entretien ou grosses réparations ?

La distinction est souvent le cœur du contentieux entre usufruitier et nu-propriétaire. L'article 605 met les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier ; l'article 606 réserve les grosses réparations au propriétaire. L'article 606 en donne une liste limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont, par défaut, des réparations d'entretien.

Pour le détail des grosses réparations, consultez notre définition de l'article 606 du Code civil.

Consulter le texte officiel : Article 605 du Code civil sur Légifrance