Répartition des charges dans un bail commercial : le guide complet 2026 de Leaseo

L'essentiel à retenir

Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges d'un bail commercial est strictement encadrée (article R145-35 du Code de commerce). Restent toujours à la charge du bailleur :

• Les grosses réparations (article 606 du Code civil)
• Les honoraires de gestion des loyers
• Les charges des locaux vacants dans un ensemble immobilier

Peuvent être imputées au locataire, à condition que le bail le prévoie :

• L'entretien courant et les consommations
• La taxe foncière

Le bailleur doit annexer au bail un inventaire précis et limitatif des charges (article L145-40-2) : une charge non listée ne peut pas être facturée au locataire.

La répartition des charges est l'un des points les plus sensibles de la négociation d'un bail commercial. Elle détermine, en plus du loyer, une part significative du coût réel d'occupation d'un local. Pourtant, le sujet reste souvent mal maîtrisé, y compris par des dirigeants expérimentés, tant les règles applicables sont techniques.

La loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, a profondément encadré cette matière. Avant cette réforme, la répartition des charges relevait largement de la liberté contractuelle, souvent au détriment du locataire. Désormais, certaines charges ne peuvent plus lui être imputées, et le bailleur est tenu à une obligation de transparence renforcée.

Chez Leaseo, courtier spécialisé en immobilier d'entreprise, nous accompagnons les entreprises parisiennes dans leurs projets immobiliers depuis 2015. Avec plus de 1 300 entreprises accompagnées, nos consultants sont régulièrement amenés à analyser et négocier les conditions financières des baux commerciaux, notamment la répartition des charges entre bailleur et locataire. Voici notre guide complet 2026 pour comprendre précisément cette répartition, les obligations de chacun et les points de vigilance avant de signer.

Que dit la loi sur les charges du bail commercial ?

La répartition des charges d'un bail commercial est encadrée par plusieurs textes du Code de commerce :

• L'article L145-40-2, introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014, impose au bailleur d'annexer au bail un inventaire précis et limitatif des charges et de transmettre un état récapitulatif annuel.
• Les articles R145-35 à R145-37, issus du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, précisent les charges ne pouvant pas être imputées au locataire et les modalités d'information.
• L'article 606 du Code civil, qui définit les grosses réparations restant à la charge du propriétaire.

Ces dispositions s'appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret.

💡 Le point essentiel de Leaseo : plusieurs de ces règles sont d'ordre public, ce qui signifie qu'une clause du bail contraire est réputée non écrite et sans valeur juridique.

💡Le point  de vigilance de Leaseo : Lors de l'analyse d'un bail, nous ne regardons jamais uniquement le montant des charges annoncé dans l'offre. Nous vérifions aussi ce qu'elles recouvrent réellement et les dépenses que le bailleur prévoit de refacturer au locataire. C'est à ce stade que certaines lignes méritent d'être questionnées : elles peuvent peser sur le coût réel d'occupation alors qu'elles passent facilement au second plan lorsqu'on se concentre sur le loyer.

Le principe : une liberté contractuelle encadrée depuis la loi Pinel

Avant la loi Pinel, la répartition des charges dans un bail commercial relevait essentiellement de la liberté contractuelle : bailleur et locataire pouvaient convenir librement des charges refacturées. En pratique, les bailleurs transféraient fréquemment une part importante de leurs coûts au locataire.

La loi Pinel a instauré un cadre plus protecteur en fixant deux principes :

• Certaines charges ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire (liste de l'article R145-35).
• Les charges qui peuvent lui être imputées doivent figurer expressément dans un inventaire précis et limitatif annexé au bail.

Concrètement, une charge qui ne figure pas dans l'inventaire annexé au bail ne peut en principe pas être facturée au locataire en cours de contrat. Cette règle vise à protéger le locataire contre les charges imprévues.

Les charges qui restent obligatoirement à la charge du bailleur (article R145-35)

L'article R145-35 du Code de commerce énumère les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

1. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil

Le texte vise les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

💡 À savoir : Les grosses réparations concernent notamment les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières et les murs de soutènement.

💡Cas concret décrypté par Leaseo : Prenons le cas d'un cabinet de conseil occupant un plateau de bureaux de 280 m² dans un immeuble multi-locataires du 9e arrondissement de Paris. Lors de la régularisation annuelle des charges, son bailleur lui refacture une quote-part de travaux liés à la réfection complète de la toiture de l'immeuble. Or, ces travaux relèvent des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil. Après analyse du bail, de l'inventaire des charges et du détail des travaux, cette dépense doit donc être retirée des sommes imputées au locataire.

2. Les travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant des grosses réparations

Sont également exclus les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus.

3. Certains impôts, taxes et redevances

Le texte exclut les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire.

💡 La précision de Leaseo : le texte prévoit toutefois une exception importante : peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et ses taxes additionnelles, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble, ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

4. Les honoraires de gestion des loyers

Sont exclus les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail. Ces frais correspondent à l'activité de gestion du bailleur et ne peuvent être facturés au locataire.

5. Dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou d'autres locataires

Enfin, dans un ensemble immobilier, le texte exclut les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Cette règle protège le locataire contre le report des coûts liés à la vacance ou à l'activité d'autres occupants.

💡 La précision de Leaseo : L'expression « ensemble immobilier » est utilisée par l'article R145-35 du Code de commerce, mais celui-ci n'en donne pas de définition précise. La notion désigne généralement un groupe de bâtiments ou de locaux relevant d'une même gestion et partageant des espaces ou équipements communs entre plusieurs occupants : immeuble de bureaux multi-locataires, centre commercial ou parc d'activités. À la différence de la copropriété, régie par la loi du 10 juillet 1965, un ensemble immobilier peut appartenir à un propriétaire unique qui loue à plusieurs preneurs.

💡 Bon à savoir : les dispositions de l'article R145-35 présentent un caractère d'ordre public. Une clause du bail qui tenterait de transférer au locataire l'une de ces charges serait réputée non écrite sur ce point. Il peut donc être utile, en cas de doute sur un bail existant, de faire analyser les clauses de charges par un professionnel.

Les charges qui peuvent être imputées au locataire

En dehors des charges réservées au bailleur par l'article R145-35, les autres charges peuvent être mises à la charge du locataire, à condition de figurer dans l'inventaire annexé au bail. Selon les baux et les pratiques du marché, on retrouve fréquemment :

• Les charges d'entretien courant des parties communes comme le nettoyage, l’éclairage ou l’entretien des équipements,
• Les consommations (eau, électricité, chauffage) liées à l'occupation du local,
• La taxe foncière et ses taxes additionnelles, lorsque le bail le prévoit expressément (l'article R145-35 l'autorise),
• Les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie,
• Les primes d'assurance de l'immeuble, selon les stipulations du bail.

La répartition exacte dépend toujours du contenu du bail et de son inventaire. Le principe reste le même : ce qui n'est pas expressément prévu ne peut, en principe, pas être facturé au locataire.

L'inventaire précis et limitatif : une obligation clé

L'article L145-40-2 du Code de commerce impose que tout bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Deux caractéristiques sont essentielles pour respecter la loi :

• Précis : chaque catégorie de charge doit être clairement identifiée. Des mentions trop générales peuvent être source de contestation.
• Limitatif : ce qui ne figure pas dans l'inventaire ne peut, en principe, pas être imputé au locataire en cours de bail.

💡 La précision de Leaseo : cette obligation s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un inventaire absent, imprécis ou incomplet peut exposer le bailleur à des contestations et à la restitution de charges indûment facturées.

L'état récapitulatif annuel et l'information du locataire

En complément, l'article L145-40-2 prévoit l’obligation de réaliser un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, dans un délai fixé par voie réglementaire.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Le bailleur doit par ailleurs communiquer, selon les modalités prévues par les textes, des informations sur les travaux (état prévisionnel des travaux envisagés et état récapitulatif des travaux réalisés).

Ces obligations d'information visent à garantir la transparence de la relation entre les parties tout au long du bail. Pour connaître les délais précis applicables à votre situation, il est recommandé de se référer au texte en vigueur ou de consulter un professionnel.

Ensemble immobilier : la répartition entre plusieurs locataires

Lorsqu'un local se situe dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la question de la répartition des charges communes se pose. Ces charges sont généralement réparties entre locataires en fonction de la surface occupée, selon des modalités qui doivent figurer dans le bail et son inventaire.

Le locataire ne supporte en revanche jamais les charges des surfaces inoccupées : comme vu plus haut, l'article R145-35 laisse le coût des locaux vacants à la charge du bailleur.

Points de vigilance avant de signer (notre regard de courtier)

Au-delà du cadre légal, voici les points auxquels nous recommandons d'être particulièrement attentif lors de la négociation ou de la relecture d'un bail commercial :

Lire attentivement l'inventaire des charges

C'est l'annexe qui détermine ce qui vous sera facturé pendant toute la durée du bail. Une charge ou une catégorie oubliée, ou au contraire imprécise, peut avoir un impact financier significatif sur la durée du contrat.

Vérifier la répartition de la taxe foncière

La taxe foncière peut représenter un poste important. Sa répartition (bailleur ou locataire) doit être négociée et mentionnée explicitement dans le bail, puisque l'article R145-35 permet son imputation au locataire uniquement si le bail le prévoit.

💡 Cas concret décrypté par Leaseo : prenons l'exemple d'une PME négociant un bail portant sur 250 m² de bureaux dans le 9e arrondissement de Paris. Le projet de bail prévoit la refacturation au locataire d'une taxe foncière de 8 000 € par an, soit l'équivalent de 32 €/m²/an. Sur neuf années d'occupation, et à montant constant, ce poste représenterait à lui seul 72 000 €. Cet exemple montre pourquoi nous intégrons systématiquement la taxe foncière au calcul du coût global d'occupation et vérifions sa répartition avant la signature du bail.

💡Point de vigilance : À ne pas confondre avec la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France, qui constitue un impôt distinct de la taxe foncière et peut également entrer dans les éléments fiscaux à examiner lors de l'analyse du coût d'occupation.

Demander les justificatifs des charges

L'état récapitulatif annuel et l'information sur les charges permettent de vérifier la réalité et le montant des charges facturées. Nous recommandons de demander systématiquement ces documents.

Distinguer bail commercial, bail professionnel et bail dérogatoire

Le régime décrit dans cet article concerne les baux commerciaux relevant des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. D'autres types de baux (bail professionnel, bail dérogatoire) obéissent à des règles différentes. Vérifiez toujours la nature exacte de votre bail.

💡 Pour aller plus loin : Bail commercial ou bail dérogatoire ?

FAQ sur les charges du bail commercial

Quelles charges ne peuvent jamais être facturées au locataire commercial ?

L'article R145-35 du Code de commerce énumère les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et leurs honoraires, les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent, les impôts dont le redevable légal est le bailleur, les honoraires de gestion des loyers, et dans un ensemble immobilier les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?

Oui. L'article R145-35 prévoit expressément que la taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être imputées au locataire, à condition que le bail le prévoie. En l'absence de mention dans le bail, elle reste à la charge du bailleur.

Qu'est-ce que l'inventaire précis et limitatif des charges ?

Instauré par l'article L145-40-2 du Code de commerce (loi Pinel), c'est un document annexé au bail qui liste précisément les catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Une charge non prévue dans cet inventaire ne peut, en principe, pas être facturée au locataire en cours de bail.

Une clause du bail peut-elle déroger à l'article R145-35 ?

Non. Les dispositions de l'article R145-35 présentent un caractère d'ordre public. Une clause qui prétendrait mettre à la charge du locataire une charge interdite par ce texte serait réputée non écrite, c'est-à-dire sans effet juridique, même si le locataire a signé le bail.

Qui paie les grosses réparations dans un bail commercial ?

Les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur, ainsi que les honoraires liés à leur réalisation. L'article R145-35 interdit de les imputer au locataire.

Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel pour les charges ?

Le régime de répartition des charges décrit ici concerne les baux commerciaux relevant des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail professionnel (souvent utilisé par les professions libérales) relève d'un régime distinct. Il est important de vérifier la nature exacte de votre bail avant d'en analyser les charges.

Sécuriser votre bail commercial avec Leaseo

Vous êtes une entreprise à la recherche de locaux, ou un investisseur souhaitant sécuriser vos baux ? Leaseo, courtier spécialisé en immobilier d'entreprise, vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier professionnel.

Notre accompagnement sur les baux commerciaux :

• Analyse et relecture des clauses de charges avant signature
• Négociation des conditions du bail (loyer, charges, travaux)
• Optimisation du coût global d'occupation
• Conseil aux investisseurs sur la structuration de leurs baux

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Sources principale : 

Article R145-35 du Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029704677

Article L145-40-2 du Code de commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688

Article 606 du Code civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505

Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (application loi Pinel) — que tu cites dans le corps

Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) 

Service Public Entreprendre, « Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur » : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F32336